Allgemeine Mietbedingungen (AMB)

§ 1 Geltungsbereich und Vertragsgrundlage

1. Diese Allgemeinen Mietbedingungen (in Folge „AMB") der Solum Invest GmbH, FN 642566a, Sillgasse 21, 6020 Innsbruck (in Folge „Vermieter") gelten für alle zwischen dem Vermieter und Unternehmern im Sinne des § 1 UGB (in Folge „Mieter") abgeschlossenen Mietverträge über Immobilien und zugehörige Flächen (B2B-Geschäfte). Die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) finden keine Anwendung.
2. Abweichende, entgegenstehende oder ergänzende Allgemeine Geschäftsbedingungen des Mieters werden nur dann und insoweit Vertragsbestandteil, als der Vermieter ihrer Geltung ausdrücklich schriftlich zugestimmt hat.
3. Individuelle Vereinbarungen im Hauptmietvertrag haben in jedem Fall Vorrang vor diesen AMB.
4. Verweise auf gesetzliche Vorschriften haben nur klarstellende Bedeutung. Auch ohne eine solche Klarstellung gelten die gesetzlichen Vorschriften, soweit sie in diesen AMB nicht unmittelbar abgeändert oder ausdrücklich ausgeschlossen werden.

§ 2 Zahlungsbedingungen und Verzugsfolgen

1. Die Miete sowie sämtliche Nebenkosten sind am im Mietvertrag definierten Fälligkeitstag, spesen- und abzugsfrei auf das Konto des Vermieters einzuzahlen. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters.
2. Im Falle des Zahlungsverzugs gelten Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe für Unternehmergeschäfte gemäß § 456 UGB (9,2 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB) als vereinbart.
3. Der Mieter verpflichtet sich, für jede berechtigte Mahnung eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von € 40,00 (§ 458 UGB) sowie alle anfallenden Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung (Inkassokosten, anwaltliche Mahnschreiben, Gerichtsgebühren) zu ersetzen.
4. Einlangende Zahlungen werden ungeachtet einer etwaigen Widmung des Mieters stets auf die älteste aushaftende Schuld angerechnet, und zwar zunächst auf Kosten, dann auf Zinsen und zuletzt auf das Kapital.
5. Die Einrichtung eines Bankeinzugs (SEPA-Lastschrift) oder Dauerauftrags zugunsten des Vermieters ist vom Mieter bei Vertragsbeginn sicherzustellen.

§ 3 Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsverbot

Der Mieter ist nicht berechtigt, Zahlungen wegen eigener, vom Vermieter nicht schriftlich anerkannter oder nicht rechtskräftig festgestellter Gegenansprüche zurückzubehalten oder mit solchen aufzurechnen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter eine Minderung des Mietzinses oder Schadenersatz geltend macht.

§ 4 Haftung des Vermieters

1. Der Vermieter haftet dem Mieter für Schäden, gleich aus welchem Rechtsgrund, nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Die Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit sowie für Folgeschäden, reine Vermögensschäden, entgangenen Gewinn und Schäden aus Ansprüchen Dritter ist vollständig ausgeschlossen.
2. Der Vermieter übernimmt keine Gewährleistung für die Eignung des Mietobjekts für den vom Mieter beabsichtigten Geschäftszweck. Die Einholung allfällig notwendiger behördlicher Betriebsanlagen-, Bau- oder Nutzungsgenehmigungen obliegt allein dem Mieter auf dessen Kosten und Risiko.
3. Für Unterbrechungen der Energie-, Wasser- oder Wärmeversorgung durch Dritte (Versorgungsunternehmen, Hausverwaltung, höhere Gewalt) haftet der Vermieter nicht.
4. Der Vermieter haftet nicht für den Verlust oder die Beschädigung von Sachen des Mieters, seiner Mitarbeiter, Klienten oder Besucher im Mietobjekt oder in Gemeinschaftsräumen (insbesondere Kellerabteile, Trockenräume, Fahrradräume).

§ 5 Instandhaltung, Wartung und bauliche Maßnahmen

1. Der Mieter trägt die uneingeschränkte Erhaltungs-, Wartungs- und Instandsetzungspflicht für den gesamten Mietgegenstand und alle darin befindlichen Anlagen (insbesondere Heiztherme, Elektroinstallationen, Sanitäranlagen, Wasser- und Abwasserleitungen ab Maueraustritt, Rollläden, Jalousien, Türbeschläge). Dies umfasst den Abschluss von Wartungsverträgen für technische Anlagen mit konzessionierten Fachbetrieben. Wartungsprotokolle sind dem Vermieter auf Verlangen jederzeit vorzulegen.
2. Werden bei notwendigen Reparaturen oder Organisationsleistungen, die der Mieter zu vertreten hat, Leistungen durch die Verwaltung des Vermieters organisiert und abgewickelt, ist der Vermieter berechtigt, eine Administrationspauschale in Höhe von € 80,00 netto pro geleisteter Arbeitsstunde zuzüglich Materialkosten zu verrechnen.
3. Unzulässige oder nicht fachgerecht ausgeführte bauliche Veränderungen berechtigen den Vermieter zur fristlosen Vertragsauflösung und zur sofortigen Einforderung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten des Mieters.

§ 6 Haftung des Mieters und Versicherungspflicht

1. Der Mieter haftet für jede Beschädigung des Mietgegenstandes, der allgemeinen Teile des Gebäudes oder der Liegenschaft, die durch ihn, seine Mitarbeiter, Kunden, Lieferanten, Untermieter, Klienten oder sonstige Personen, die mit seinem Wissen oder Willen das Objekt betreten, verursacht werden (erweiterte Gehilfenhaftung, § 1313a ABGB).
2. Der Mieter ist verpflichtet, für die Dauer des Mietverhältnisses eine branchenübliche Betriebshaftpflichtversicherung (welche ausdrücklich Mietsachschäden deckt) mit einer ausreichenden Deckungssumme (mindestens € 1.000.000,00) sowie eine Inhaltsversicherung für sein Inventar abzuschließen und aufrechtzuerhalten. Eine Kopie der Versicherungspolizze ist unaufgefordert vor Schlüsselübergabe sowie bei jeder Verlängerung oder Änderung der Polizze vorzulegen.
3. Kommt der Mieter seiner Versicherungspflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters eine entsprechende Versicherung abzuschließen. Die dafür anfallenden Prämien gelten als Nebenkosten des Mietvertrags.

§ 7 Schlüssel und Zutritt

1. Der Mieter erhält bei Übergabe die im Übergabeprotokoll dokumentierte Anzahl an Schlüsseln. Die Anfertigung von Schlüsselkopien ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ist unzulässig.
2. Bei Verlust eines Schlüssels hat der Mieter den Vermieter unverzüglich zu informieren. Der Mieter trägt sämtliche Kosten für den Austausch der Schließanlage, sofern aus Sicherheitsgründen erforderlich.
3. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Für jeden nicht zurückgegebenen Schlüssel ist eine Pauschalentschädigung in Höhe von € 150,00 zu leisten, unbeschadet weitergehender Ansprüche (z.B. Schließanlagentausch).

§ 8 Zutrittsrecht des Vermieters

1. Der Vermieter oder seine Beauftragten sind berechtigt, den Mietgegenstand nach rechtzeitiger Ankündigung (mindestens 48 Stunden im Voraus, außer bei Gefahr in Verzug) zu betreten, um: den Zustand des Mietobjekts zu überprüfen, notwendige Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen durchzuführen, den Mietgegenstand Kaufinteressenten oder Nachmietern zu zeigen (letzteres in den letzten 3 Monaten vor Vertragsende).
2. Bei Gefahr in Verzug (Wasseraustritt, Brandverdacht, Gasgeruch) ist der Vermieter zum sofortigen Zutritt berechtigt, ohne vorherige Ankündigung.

§ 9 Hausordnung und Gemeinschaftsräume

1. Der Mieter verpflichtet sich, die jeweils gültige Hausordnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) einzuhalten und dafür Sorge zu tragen, dass auch seine Mitarbeiter, Klienten und Besucher diese befolgen.
2. Die allgemeinen Teile der Liegenschaft (Stiegenhaus, Gänge, Waschküche, Trockenraum) dürfen nicht als Lager- oder Abstellfläche verwendet werden.
3. Verstöße gegen die Hausordnung, die zu Beschwerden der Miteigentümer oder der Hausverwaltung führen, stellen einen Vertragsverstoß dar und können nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Vertragsauflösung führen.

§ 10 Brandschutz und Räumung

1. Der Mieter hat den Mietgegenstand so zu nutzen, dass keine Brandgefahr entsteht. Das Lagern von leicht entzündlichen, explosiven oder umweltgefährdenden Stoffen im Mietobjekt und in Kellerabteilen ist untersagt.
2. Der Mieter ist verpflichtet, vorhandene Rauchmelder regelmäßig zu warten und funktionsfähig zu halten. Ein Deaktivieren oder Entfernen der Rauchmelder ist unzulässig.
3. Der Mieter hat für seine Klienten und Mitarbeiter sicherzustellen, dass Flucht- und Rettungswege jederzeit frei zugänglich sind.

§ 11 Schönheitsreparaturen und Rückstellung

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mietgegenstand vollständig geräumt, besenrein, in voll funktionsfähigem Zustand und mit sämtlichen Originalschlüsseln zurückzustellen.
2. Sofern das Mietobjekt bei Einzug frisch renoviert (neu ausgemalt) übergeben wurde, hat der Mieter es bei Auszug fachgerecht mit weißer, atmungsaktiver Innendispersion neu auszumalen.
3. Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, sind vom Mieter auf seine Kosten zu beseitigen oder zu ersetzen.
4. Die Rückstellung wird mittels eines gemeinsamen Protokolls dokumentiert. Erscheint der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht zum Rückstellungstermin, ist der Vermieter berechtigt, den Zustand einseitig zu protokollieren; dieses Protokoll gilt als verbindlich.

§ 12 Konkurrenzschutz

Ein Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters wird nicht gewährt. Der Vermieter ist berechtigt, andere Einheiten derselben Liegenschaft oder benachbarter Liegenschaften an Mieter gleicher oder ähnlicher Branchen zu vermieten.

§ 13 Vertragsstrafe

Verstößt der Mieter schuldhaft gegen wesentliche Vertragspflichten (insbesondere ungenehmigte Untervermietung, ungenehmigte bauliche Veränderungen, Verletzung der Versicherungspflicht), so ist der Vermieter berechtigt, eine Vertragsstrafe in Höhe von zwei Bruttomonatsmieten zu verlangen. Die Geltendmachung eines darüber hinausgehenden Schadens bleibt unberührt.

§ 14 Datenschutz (DSGVO)

1. Der Vermieter verarbeitet personenbezogene Daten des Mieters (Firmendaten, Ansprechpartnerdaten, Zahlungsdaten, Korrespondenz) ausschließlich zum Zweck der Vertragsanbahnung, -erfüllung und -abwicklung sowie zur Geltendmachung rechtlicher Ansprüche (Art. 6 Abs. 1 lit. b und f DSGVO).
2. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nur, soweit dies zur Vertragserfüllung erforderlich ist (z.B. Hausverwaltung, Steuerberater, Rechtsanwalt, Versicherung, Inkassoinstitut) oder eine gesetzliche Verpflichtung besteht.
3. Daten werden für die Dauer des Mietverhältnisses und darüber hinaus für die Dauer der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen (insbesondere § 132 BAO: 7 Jahre) gespeichert.
4. Betroffenenrechte (Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Datenübertragbarkeit, Widerspruch) können jederzeit unter datenschutz@soluminvest.at geltend gemacht werden.
5. Beide Parteien verpflichten sich, sämtliche im Rahmen der Vertragsabwicklung zugänglich werdenden wirtschaftlichen Informationen und Konditionen vertraulich zu behandeln.

§ 15 Schlussbestimmungen

1. Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieser AMB oder des Mietvertrages unwirksam, undurchführbar oder lückenhaft sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen davon unberührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt jene rechtlich zulässige Regelung als vereinbart, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt.
2. Gerichtsstand: Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesen AMB und dem darauf basierenden Mietvertrag ist das für 6020 Innsbruck sachlich zuständige Gericht.
3. Rechtsordnung: Es gilt ausschließlich österreichisches Recht unter Ausschluss seiner Verweisungsnormen (insbesondere UN-Kaufrecht / CISG).
4. Änderungsvorbehalt: Der Vermieter behält sich das Recht vor, diese AMB bei sachlicher Notwendigkeit (z.B. Gesetzesänderung, Rechtsprechungsänderung) mit angemessener Vorankündigungsfrist von mindestens 4 Wochen zu ändern. Die geänderten AMB gelten als genehmigt, wenn der Mieter nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang schriftlich widerspricht.